房地产税征收方式

2015年房地产税征收方式

　　房地产税的开征，因为不动产登记制度的实施而渐行渐近。人们关注的焦点不再是房地产税会不会开征，而是如何征收?是按照家庭拥有住房套数来征，还是按照面积来征?根据专家的观察，按照面积征收的方式接受程度更高。

　　房地产税引关注

　　不动产登记制度的实施，让人们看到房地产税离我们已经并不遥远了，因而在此时所有关于房地产税的表述，都会引起社会的极大关注，其中就包括房地产税该如何征收的内容。

　　从今年3月1日起，国土部正式启用新的不动产登记权证，计划在今年内全国都要实现新不动产权证的使用，不动产登记全面提速。业界普遍认为，该政策的实施去除了征收房地产税的重大技术障碍。因为在大多数人看来，不动产统一登记意味着房产全国联网，一联网就能查清房产，这相当于为房地产税的开征提供了必要条件。“不动产登记制度其实就是为房地产税的征收铺路。”有人甚至如此认为。

　　业内专家学者也认为，不动产登记制度的实施已经迈出了非常重要的一步。中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞表示，房地产税的推出需要经过产权确认、队伍专业化、出台立法细则等三大步骤，不动产登记制度的实施实际上已经让产权确认环节有了技术基础，迈出了第一步。

　　因此就在此时，专家对房地产税如何开征的表述，立刻引起社会极大关注。财政部财政科学研究所原所长贾康在今年两会期间接受媒体采访时表示，我国房地产税不能简单照搬美国“普遍征收”的模式，见一平方米就征一平方米，这种方式不适合中国。别的不说，体制内的人都受不了。而应该落在有支付能力、比较富裕的人头上，坚持“调节高端”原则。在这种思路下，他认为可以按照两个技术路线来征收：一条路线是按照家庭拥有的房屋套数，第一套房不征税;另一条路线是按人均面积，不管是多少套房，扣除一定的人均面积后再征税。贾康同时还表示，房地产税按套征收的可能性更大。

　　贾康虽已从财政部财政科学研究所所长位子上卸任，但因为其工作背景的原因，他一直被认为是最近几年在房地产税方面最为接近官方态度的学者。因此他此番做出“按套征收可能性大”表述，被人认为具有较强的指向性。

　　按套征税惹争议

　　对于贾康提出的“按套征税”的说法，外界存在较大的争议。

　　争议的核心是什么呢?税法专家解释认为其实是免征部分。上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建告诉本刊记者，对于外界讨论的关于房地产税征收方式，其前提是默认存在免征部分，所以才产生“按套”还是“按面积”的争论。

　　“按套征税”的提法并非完全没有道理。贾康认为“按套征税”方式更符合国情，因为考虑到部分体制内人员的承受能力，他们收入不高，如果是按面积征收，这部分人员肯定接受不了，因此必须要考虑给予相应的免征部分。胡怡建同时认为，还有部分离退休人员，工资收入不高，而早期购置的房产已经大幅升值，从而导致这部分人群同样也面临“养房难”的问题。

　　但问题在于，按套征收又会面临单套面积大小不一的尴尬情形，因此这种方式存在不合理的地方。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉本刊记者，这是因为每套住宅面积不尽相同，有的只有七八十平方米，而有的则超过140平方米，属于“豪宅”，都按同等方式征税，显然不太合适。

　　因此从某种程度上来说，按面积征收更为合理，但也存在一定的缺陷。胡怡建表示，而如果单纯按照面积来征收，那么城市核心地段与郊区偏远区域的住宅，又如何确定其征税金额呢?如果两者都按照一个标准来纳税，那么对于远郊区域的住宅持有者而言，显然是不能接受的。

　　面积是重要标准

　　在不久的\\\'将来，住房子要缴税，这将成为所有人需共同面对的问题。那么，房地产税到底如何征收才更为合理?

　　当得知有可能要开征房地产税之后，有网友发出这样的感叹，“现在面对高房价，我买不起房;等我攒够了钱买房了，又要开征房地产税，说不定又养不起房了。”这位网友的担忧并非杞人忧天，因为房地产税一旦开征，肯定会增加房产持有成本。从某种程度上说，房地产税与物业管理费有些类似，“住房子就要交物业管理费，同样也要缴税，这是一个道理。”胡怡建说。作为一个早就存在但一直没有实施的税种，老百姓多少还是有些不太适应。

　　如果按照国外的做法，是面向所有住房征收，也就是说，只要拥有住宅，就必须缴纳房地产税。但我国国情与国外成熟市场有别，比如前文中提到的部分收入较低的公务员为福利分房，部分收入很低的离退休人员面对高房价难以承受税负的情形，因此在制度设计上应该会给予基础用房免征的优惠措施。

　　出于这种考量，那么应该如何征税呢?胡怡建表示，房地产税的征收依据应该是按照评估价来进行征收。在此基础上，到底是“按套”还是“按面积”?而按照此前上海和重庆房产税试点做法来看，专家认为民众普遍接受的方式是“按面积”。

　　其具体做法为，由公立第三方评估机构对住宅价值进行评估，然后在扣除相应免征部分之后部分实行征税。以上海一个三口之家为例，根据上海市统计局公布的数据显示，至2014年末，上海城镇居民人均住房建筑面积35.1平方米，那么可认定该家庭基础住宅面积为105.3平方米，如果家庭拥有住房面积超出该数值，则超出部分的应该缴纳房地产税。

　　专家同时认为，在对住宅征税时，还有一些问题需要厘清，比如是否存在重复征税的嫌疑。胡怡建表示，房地产税开征之后，是否还需要继续征收转让环节的税费，是否还需要保留土地开发环节的土地增值税，该税种虽然是面向房地产开发企业征收的，但最终还是会转嫁给购房者。“在制度设计过程中，需要认真考虑多税种、多环节、多次征收是否合理的问题。”他说。

　　还有一个关键问题是，房屋价格如何合理确定?因为这涉及到房产持有人养房成本问题。胡怡建分析指出，就目前市场行情而言，房价虚高，如果按照市场价纳税，对于自住家庭来说显然并不合理。所以如何建立合理的纳税标准，也是国家在立法过程中需要认真面对的核心问题之一。