江门房地产主要税费及计算

江门房地产主要税费及计算2015

　　税费作为国家硬性规定的企业支出，在企业盈利中占据相当的比重，税费问题是企业财务工作中的重要一项。关系到企业盈利和项目运作方式、运作周期、企业融资方式等方面。因此了解房地产运营当中的税费问题显得相当重要。

　　主要税费

　　房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。

　　一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产取得的营业收入征收的一种税。计算公式=营业额×5%

　　二、城市维护建设税和教育费附加：以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。

　　三、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。它采用四级超率累进税率，

　　应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-速算扣除额×速算扣除率。

　　其中：土地增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额。计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额;开发土地和新建房及配套设施的成本;开发土地和新建房及配套设施的费用;旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;加计扣除。

　　四、房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。税率为1.2%。

　　年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。

　　五、城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。

　　年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。

　　六、城市房地产税、三资企业土地使用费：城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。

　　年应纳税额=房产原值×税率×(1-30%)。

　　三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外资企业，按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。应纳土地使用费额=占用土地面积×适用的单位标准。

　　七、印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。

　　八、契税：契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。应纳税额=计税依据×税率

　　九、企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=(全部应税收入-准予扣除项目)×适用税率。

　　十、个人所得税 :是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的`是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。

　　土地增值税计算

　　一、土地增值税实行四级超率累进税率

　　(一)增值额未超过扣除项目金额50%的部分 税率为30%

　　(二)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%

　　(三)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分税率为50%

　　(四)增值额超过扣除项目金额200%的部分 税率为60%

　　二、计算土地增值税税额，具体公式如下：

　　(一)增值额未超过扣除项目金额50%的：

　　土地增值税税额=增值额×30%

　　(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：

　　土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

　　(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的：

　　土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

　　(四)增值额超过200%的：土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

　　公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

　　三、扣除项目

　　(一) 取得土地使用权所支付的金额，取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　(二)房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　(三)房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　(四)评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

　　(五)税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加和地方教育附加，也可视同税金予以扣除。

　　(六)加计20%的扣除，根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和，加计20%的扣除。

　　[例] 某房地产开发企业开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以每平方米4,000元价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。

　　第一步，计算商品房销售收入

　　4,000×10,000=4,000万

　　第二步，计算扣除项目金额

　　1、购买土地使用权费用：300万元

　　2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500元×10,000平方米=1,500万元

　　3、房地产开发费用：

　　因为不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300+1500)×10%=180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。

　　4、计算加计扣除：(300+1500)×20%=1800×20%=360万元

　　5、税金：170万元

　　扣除项目金额=300+1,500+180+360+170=2,510万元

　　第三步，计算增值额

　　增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计

　　=4,000-2,510=1,490万元

　　第四步，确定增值率

　　增值率=1,490/2,510×100%=59.36%

　　增值率超过扣除项目金额50%，未超过100%

　　第五步，计算土地增值税税额

　　土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

　　=1,490×40%-2,510×5%

　　=596-125.50

　　=470.50万元