不人性的“职住平衡”和算不过“大账”的园区运营

2023-07-19

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作者：贾小兵商业地产系列文章《园区工业地产概论》连载之四十四（44）

一、不人性的职住平衡

居住空间和就业空间，是城市和产业园区空间结构的重要组成要素。如何合理地进行就业与居住空间安排，是城乡规划的一个核心且永恒的课题。当前城市地快速发展，加速了城市职住空间的重构，职住关系由“职住平衡”逐渐变为“职住分离”，这使得城市和产业园区里的居民，面临通勤距离变长、通勤时间增加、交通拥堵、环境污染等一系列问题。

尽管“职住平衡”的理念在城市规划界比较流行，但其实这是个伪命题。在一线城市，职住平衡仅是个例，职住分离才是普遍现象。拿北京来说，政府年年都提“产城融合”，提“平衡”，但北京的平均单程通勤时间已经长达47分钟，上班族来回两小时更是家常便饭。显然，职住越来越分离，今天我们就来说说“职住分离”的必然性。

首先，产业集聚能够带来经济效率，像北京的CBD、金融街、西二旗，众多企业有效地集中，享受集聚经济的优势，但如果我们一味地追求职住平衡，让原本可以容纳更多企业的地方变成了住宅，那么这种分散就牺牲了集聚经济的收益。

这也正是原先计划经济时代的“前厂后院”模式逐步瓦解的原因之一。

第二，职住平衡要求每个企业都能在周边找到合适的员工，每个员工都能在家附近找到合适的工作，这本就不好实现。举个例子，金融街光法人机构就747家，但二环内的建筑密度本身就低，房子少，再加上对职业素养的筛选，仅在金融街范围，根本找不到那么多人的；五环外的天通苑人多，可周边除了低端三产，连一家像样的企业也没有。

第三，一个家庭两人上班是标配，一个平衡了，那么另一个大概率不平衡，再加上日常生活中，除了要考虑工作地点，各类公共服务设施，像学校、医院、绿地和商业中心也非常重要。

从工业地产持有者及投资者的角度来看，工业地产出租成本相对较低，带来的投资回报相对提高。工业地产虽从外观上看起来“不亲近生活”，但实则是经济活动开展的“主力军”，着实是一块不容忽视的资产。虽然工业地产的各种产品构成复杂，在建筑类型、园区功能、园区配套和园区规划上都有不同。在借鉴了国际经验以后，目前国内工业地产产品模式的发展方向在逐渐向专业型低密度景观园区发展，工业地产的规划更为科学，园林景观更加美观、配套设施更为齐全，园区的功能也更为专业化，与其针对的产业构成之间的联系也更为紧密。

这些就意味着家庭会主动牺牲“职住平衡”，以实现综合效用最大化的目标。在美国，创新生态系统的特点是通过增加商业经济中的利润来补充研究经济所需资源的投资，形成良性循环。穿越死亡之谷需要复杂的创新过程，其办法包括指定正式的合作措施，如不披露协议和谅解备忘录；把单个企业失败时释放的任何资源（包括人力资本）进行有效的回收和再循环。

关于制度创新对产业创新的重要作用的认识越来越清晰，如果只有大量的公共空间，不可能促进创业；分散的创新节点如果没有企业入驻的话，也很难实现创新。因此，无论是国家还是地方都需要有一些制度安排，以改善创新创业环境。制度创新是提供创新的实体空间的前提。

二、产业集聚与职住空间

产业园区中产业的空间集聚得到经济学、社会学、管理学、经济地理学等学科的关注，包含经济视角和社会视角两种话语体系。经济行为嵌入社会关系网络中。比较通俗的理解是经济行为深深的嵌入由朋友关系、地缘关系、血缘关系、上下级关系，或者纯粹的经济关系等所构成的网络中，经济行为主体不可能脱离社会背景采取行动或者做出决策。

产业集聚的社会文化环境取决于嵌入到本地文化的社会网络。美国社会学家格兰诺维特1973年提出，人际关系网络可分为强关系网络和弱关系网络两种。前者指同质性较强的个人之间的关系；后者指异质性较强的个人之间的关系，即交往面广，可获得多方面信息。从促进创新来看，强关系网络是相似领域的相互联系，工作室、专业培训会、专业技术会议等可以推进强关系；弱关系网络指跨领域间的创新联系，可以通过早餐会、创新中心、跨产业的创业课程班等促进，甚至为增强不同创新群体的交流，在承载不同创新项目的楼宇之间精心设计公共空间，提供特殊的城市家具。

从经济视角强调集聚带来的外部化效益，而社会视角则强调社会制度文化等因素对市场经济活动和技术演化的影响。基于产业集聚研究的古典理论中对运输成本、企业间的物质投入产出关系的关注，转向对经济活动所处的制度和社会文化环境的关注。区域研究的制度经济学派在研究柔性生产综合体的过程中，基于交易成本的思想，提出在高度变动的市场环境下，地方化的生产协作网络中可以降低社会交易成本和保护合作，因此有利于提高企业的创新能力和灵活适应性。而格兰诺维特所提出的“嵌入性”证明交易行为者之间的复杂关系，使得非贸易的相互依赖性对于创新的重要性突现出来。

集群是处于市场和等级组织之间新型的空间组织形式。比大型企业更有效率和灵活性；比分散和随机市场更有利于降低交易成本和更好的协作。集群更有利于靠近专业要素；能降低招聘过程的搜索成本和吸引人才；有利于公司绩效的评估；有利于公司之间的互补；声誉促进市场营销；提高公司的创新能力；容易产生新公司。波特的集群思想理论为公司区位的选择提供了新的视角。公司选择区位都应该考虑集群。过去经济活动的区位取决于一般生产要素禀赋的主流观点早已过时。

创新不等于创造和发明，产品创新是企业的关键竞争战略。创新不等于高技术。创新性的公司的创新产品不一定是高技术含量的，人们并非都需要高技术产品；高技术产业中可能存在低技术的工艺过程；低技术产业（如服装鞋帽）也可能存在高技术的工艺过程。熊彼特认为，技术创新的整个过程包含发明、创新和扩散三个关键过程。仅有发明是不够的，必须转化为商业化产品才能实现真正的创新。创新的根本含义是创造新的产品或新的服务，并实现市场价值。并将创新与套利、投机的概念作了区分。

根据顾客需求定制的柔性生产与大批量标准化市场此起彼落，此消彼长；大小企业的重要性也在发生变化。这种变化可以通过企业的层级和网络组织来认识。科斯《企业的性质》：把市场和企业看作是由交易成本所决定的相互竞争和相互替代的两种制度安排。企业采用层级制直接协调，市场利用价格机制自动协调。前文提到采用哪种方式取决于交易费用，在某一点上市场交易费用和内部管理控制成本之间达到平衡。

威廉姆斯把这些处于市场与层级之间的组织形态统称为网络。社会网络促使企业之间产生合作，使得企业边界模糊。尽管网络系统中的企业可以“买全球卖全球”，有大量的国际联系，但是最重要的战略性关系都在当地，因为及时和当面交流开发产品的信息是十分重要的。20世纪70年代开始随着电脑辅助设计和制造、柔性生产系统、自动化技术的发展，使大公司的组织结构发生了重要改变，生产外部化，价值活动垂直分离。分离的价值活动在地理上聚集和专业化分工，使中小企业获得新的发展机会。

事经济活动对母国本土关系的依赖。地域化是由于专业人员和技术的稀缺及关系的特殊性，将生产吸引到一些地方，而使得其它地方无法替代，在“滑溜溜”世界中，这种高度地域化的地方是有粘性的区位。资本诞生于欧洲，非西方世界为了提高生产力需要接受西方的市场经济和科学技术，但同时我们不得不接受资本的权力和资本的增殖逻辑，在一定程度上接受资本的统治和支配。地域化是我们合理利用资本而不被资本随意扬弃，即防止“去地方化”后果出现的明智选择。

一个地区的社会资本可以表现为某种”制度厚度也就是各种制度化的社会关系在地方层面呈现出的整体特征。具体表现有：地方存在大量机构，包括企业、金融机构、地方商会、培训机构、贸易机构、发展机构、创新中心、工会、政府机构等，众多机构促进社会网络中的各种交流，同时共享实践活动；各机构间建立有机网络，在特定的社会氛围中存在高水平的互动联系和交流，各机构间相互认同、分享知识；高水平互动联系的控制结构和联合模式，使部门和个体利益产生集体认同，进而控制欺诈和犯罪行为；各机构都有参与同一个社区的强烈意识。

建立有利于创新的系统。错误做法：只重视发展单一因素的做法（重奖个别人才、重点投资于少数大学。）正确做法：营造有利于知识流通和促进创新协同作用的制度环境；学校教育中各科知识的协同作用，学生生动活泼的求知环境，科研部门促进学术交流和协作的环境。

一方面需要强化“产业-居住”用地协同，加强开发区的居住和就业在空间分布上的混合型，避免较为明显的空间隔离，从而减少跨区出行的负面影响。尤其是在建设时序上，要注重开发区的产业发展与居住功能保持一致性。

园区创新系统是行为主体（大学、科研院所、企业、地方政府等机构及其个人）之间在长期正式和非正式的合作与交流的基础上形成的，是相对稳定的系统。创新是建立在知识的弥漫、学科的交叉和产业的融合的基础上的。创新需要集体学习，而学习是一种互动的、嵌入社会的地方化过程。

一个国家的创新表现在很大程度上取决于私营企业、大学和公共研究机构等行为主体是如何相互联系的。对于发展中国家，特别要支持知识学习机构极其能力的提高，以及开放性的创新制度的建设。区域创新系统的研究方法与国家创新系统的研究有关。也是当代经济地理和集群理论的贡献联系。区域创新系统的潜力。企业和相关的机构（大学、研究所、培训机构、标准指定机构、监管机构、技术转让机构、商会、政府相关机构和部门）等在空间上的集中，它们结合起来在特定的业务领域创造新产品或新服务。

把创新看作线性过程（创新链）到互动过程（创新系统）之后的又一概念。“企业的一个产品或服务的样品原型，可能还没有发展到足以通过商业销售赚钱的程度，由于缺乏足够的资金就死亡了，高技术小微企业尤其如此。这种“死亡之谷”现象普遍存在于各国的创新活动中，中国尤其明显。据报道，中国在基础研究到企业产品开发过程中，有90%的科研成果“死掉了”。

新的法规（无形），提高集群治理的公众参与度，形成社区创新的共同愿景；二是建立网络或联盟，加强包容性。三是支持创业和中小微企业。

从结果来看，就业者核心居住空间从聚集在产业园区周边的点团式分布，演变为沿穿越产业园的地铁线向背离城市中心方向线性延伸的条带状分布，同时城市外围新增居住空间大多呈现沿城郊地铁线放射状延伸的分布趋势。

三、园区工业地产的财务能力

产业园区和园区工业地产的发展，本质上和企业一样，有三种现金流：一种是经营性现金流，就是通过租售并举的方式回笼的现金，以及和地方政府分税或奖励、返还等方式获得的产业导入收入，这部分考察的是园区的经营能力和产业导入能力；一种是筹资性现金流，通过银行等金融机构借贷、园区城投债等主要方式进行的融资，这方面考察的是园区的资信等级和实力；还有种方面来源于投资性现金流，通过投资具体项目、企业等，获得分红或股权变现形成的现金流，这部分考察的是园区的投资管理能力。

产业园区和园区工业地产的财务能力，离不开其财政权，即财政结算体制。毕竟很多园区的建设运营当中，一个重要的现金来源还是因为履行了政府土地开发建设和产业运营的功能，而需要和政府进行财政结算。产业园区的财权，有的是具备独立财权，可以设立财政金库，在税收结算体制中采用直接和地方政府进行分税制；而有的产业园区没有独立财权，园区内的税收先全额上缴，但是上级政府会再以转移收入的形式返还。虽然两者都能获得一定的财政结算收入，但是自由度还是存在一定的区别，有独立财政权的园区，管委会对收入支配具备较高的选择权；对于无独立财权的园区，税收返还比例毕竟还取决于上级政府的统筹安排，容易在一定程度上受到政府调配及返还进度的影响。

另外，政府性基金收入分配机制则多数情况下属于上级政府统一调配。当然，如果一个园区包含其他行政区划或与其他行政区划重合，这个园区就具备完全的行政区属性，比如很多地方区园合一，如桂林高新区和七星区的两区合一，如西安高新区的独立区划等，这种财政自主性就非常高。产业园区和园区工业地产的财政收入除了税收，还有很大一部分是来源于土地出让收入。园区在建设期阶段，或者发展原因，产业尚未成熟或者转型不顺，税收创造能力较差，而政府为支持产业落地，鼓励招商引资，往往对进驻企业采取税收优惠政策，导致税收规模有限，因此园区财力较为依赖土地出让收入。

为加快产业园区和园区工业地产开发建设，上级政府对园区的土地出让收入返还的比例通常较高，园区“土地财政”现象更为严重。但是从经验上来看，因为产业导入的竞争程度和企业的谈判能力，导致很多园区的产业用地其实是亏损的，一级土地开发成本实际高于产业用地出让价格的现象也比比皆是，这对园区的发展提出了新的难题。

所以，一个园区要获得长足发展，除了财政收入支撑之外，核心来源于其自身的运作，园区的财务能力分不同阶段对应不同的主要收入来源，如园区在开发建设阶段，主要来源是银行贷款和政府财政拨款；成熟到一定规模，则主要为税收收入、土地转让收入、出租收入和财政拨款等；部分园区还将通过产城融合的进程，开发商业地产、住宅地产，并提供物业管理、企业服务等方面，形成综合性的地产和服务并举的收入，园区发展到这个阶段，就容易走上高质量发展的道路。

在对产业园区的工业地产进行估值时，一般用现金流折现模型（DCF模型)来对资产进行估值，在DCF模型中，折现率（一般用预期收益率）越低，资产价值越高；针对预期收益率，一般采用资本资产定价模型（Capital Asset Pricing Model 简称CAPM）：E(ri)=rf+βim(E(rm)-rf)，预期收益率E(ri)与无风险利率rf成正相关。通胀水平可以从两方面影响工业房地产的价格：一是随着生产要素价格的上升，进而影响资产的重置价格；二是通胀水平的上升，会降低实际收益率水平，进而提升资产价格。

工业地产作为生产要素，与实体经济景气预期的关系明显，人为炒作的投资属性相对较少。而2020年到2022年正处于宏观经济去杠杆周期的后期，市场对实体经济毫无信心，工业地产的价格严重偏离了正常价值，其后两年的价格上升，一定程度上是正常价值回归的需要。但随着产业的不断升级与扩大，传统的厂房模式弊端也开始显现，在快速扩张拿地后，真正的考验才刚刚开始，面对巨大的招商指标压力，政府会对这类产业园区运营商的要求只会更加严苛，如果达不到政府的要求，后面想要拿地，就没有那么容易了，这也是目前联东集团跟中南高科这类厂房业态的运营商们面临的一个严重问题。

在高质量发展道路上，有的知名园区利用自己的成熟经验，形成品牌输出和园区异地拓展业务，通过复制形成的新的收入来源；而有的园区则大力加强金融投资配套服务形成丰厚的投资收益。

四、算不过“大账”的园区运营

园区工业厂房开发的成本与价格中，不是成本决定价格，而是价格决定成本。从财务角度看，园区运营确实是“出大汗，赚小钱”的环节，但合格的运营服务收入至少能贡献到营收的20%。业内一些优秀的玩家，其产业服务占比甚至能达到30%以上。

工业厂房建造造价即为固定资产投资总额，包括设备及工器具购置费用、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、预备费和建设期间的贷款利息。

其中设备及工器具购置费在生产性工程建设中，占工程造价的比重较大，设备的选型以及购买或租赁的方式直接影响到生产技术的进步和资产有机构成的提高，一般应运用寿命周期成本理论来优化设备选型，遵循“经济实用、运行可靠、维护方便”的原则。

建筑安装工程费用由直接费、间接费、利润和税金构成，它对建造成本的影响主要取决于按照工程类别所取的各种费率与工程量的项目内容以及多少和材料价格的高低。工程建设其他费用包括土地使用费，与项目有关的其他费用和与未来企业生产经营有关的其他费用，根据项目的不同，这些费用的构成与高低也不尽相同。预备费包括基本预备费和涨价预备费，分别用于支付由工程量变化和材料价格变化所变更的成本。建设期间的贷款利息包括向国内银行和其他非银行机构贷款、出口信贷、外国政府贷款、国际商业银行贷款以及在境内外发行的债券等在建设期间内应偿还的借款利息。

工业厂房从方案设计到建造施工再到交付使用的整个过程，其需要支付的费用主要包括用于设计方案的费用、土地使用费、建造费用、维护费用等等，下面就具体的来分析：

1、工业厂房方案设计

方案设计是设计施工项目报价的基础，也是雇主评判报价的首要因素。方案设计应该对使用要求和成本等多方面、全方位考虑问题，集中突出以下几个方面：

（1）总平面设计。总体平面设计首先要考虑占地面积的大小，它一方面影响征地费用的高低，另一方面影响管线布置成本及项目建成运营的运输成本。其次，要进行合理的功能分区，它可以节约用地和减少施工的土石方量，还可以使生产工艺流程顺畅，运输简便。

（2）建筑设计。平面设计首先要满足生产工艺对平面面积分割的要求；其次是满足消防分区以及其他规范要求。

（3）结构设计。主要根据地质情况，生产使用的荷载要求，再根据建筑形体的构思选择匹配相应的结构类型。

（4）设备方案。工业厂房中设备安装工程造价一般约占工程总投资的20%-50%，工艺越复杂，安装工程量也就越大，安装的成本也就越大。

2、工业厂房自身的建筑成本

土地价格来源于土地产出品价格可以从经典经济学的分配理论中得到考证。即土地价值就是土地产出品价值扣除劳动价值的剩余价值。工业厂房的建造涉及到的行业众多，包括水、电、气、弱电、通讯等多个领域，专业综合性强、要求高。工程造价要能够全方面的涉及到各领域,才能得到比较准确的造价。其中影响工业厂房建造成本的因素主要如下：

（1）非标准厂房众多。厂房的建造单价跟其高度,跨度和柱距有很大的关系，选择合适的高宽和跨度能够大大的节省投资成本。实际上，往往要根据不同的工艺要求以及设备的大小、尺寸和工艺布局等，厂房经常被要求建成不规则的平面形状，厂房的长宽高之间的比例相差甚大，这样就无形中提高了厂房的建筑造价成本。因此,合理的分布户型，布置设备,减少间墙等结构面积，增加使用面积，合理确定建筑物的层数和层高，能有效的降低造价。

（2）建筑结构形式多样，外观造型要求高。工业厂房最常见的结构形式为框架及砖混结构，但是随着科技不断的发展，钢结构、轻钢结构也逐渐占据了一定份额。相对于传统的混凝土结构厂房，装配式轻钢结构以基础费用少、施工周期短、布局灵活和主材可重复使用的特点而大受市场的青睐。另外，和以前主要注重使用功能的厂房相比，现在的工业建筑在实用的基础上还必须考虑美观，因此，不同的外观造型以及建筑装饰材料的使用，适当的提高了部分造价，以适应当代发展的需要。

（3）工业厂房设备的购买。工业厂房设备的价格往往高于厂房的土建成本,甚至是建筑安装土建成本的数倍。因此设备的选购,采购直接影响到厂房的成本。

（4）相关的防护设施。由于工业厂房的生产环境复杂，工业厂房特别是生产化工性质产品的厂房，受腐蚀情况严重。因此，在施工过程中必须采取必要的防护措施，如增加钢筋的保护层厚度、对基础和梁柱进行防腐处理等等，这些也将增加厂房的造价。

（5）工业厂房的设计保守、落后。工业厂房的梁、柱、楼板荷载大，且荷载经常发生变化。由于工艺流程的需要，工业厂房设备的荷载如釜、钢架操作平台等经常需要拆装和移动，动辄就是几吨十几吨。像风机这样的设备，在运行时还会产生强大的震动力，在安装有走行车、吊车的厂房，更加增加了梁柱的荷载。由于设备的经常移位和拆装，造成荷载的不确定性增大。

（6）相关的配套设施。由于工业厂房的建造和使用要求，造成特殊专业工程多，配套设施费用增加。比如：对于有恒温要求的车间，要增加空调系统；对于防爆要求高的厂房，除电器要求防爆外，土建上还要求设置轻质屋面，卸压墙等。随着现在环保要求的提高，工业企业污染的问题一步步的得到重视，很多工业项目必须对“废水、废气、废渣”进行排放前的处理，如建造污水处理水池等；其他的特殊工程如火灾自动报警及消防联动系统，综合布线系统，有线电视及卫星电视系统，无线网络覆盖系统，车辆管理系统等。特殊工程一般造价高，尽可能的采用限额措施。

五、工业厂房的土地使用费用

在城市化发展的今天，土地资源日趋紧张，工业用地的价格也是逐年增加，其中土地使用费用在工业厂房的建造成本中占有很大的比例，影响工业用地的土地使用费用的因素有：

（1）条件。工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此必须有便捷的交通条件，例如：临近公路交通干线或有符合运输条件的道路与公路干线相联，有铁路专用线进人厂区，邻近通航河道或海岸且有专用码头。

（2）基础设施。工业生产对基础设施的依赖较强，当地的电力供应情况、生产用水能否满足排污及污染治理的可能等等，都是影响工业厂房用地费用的主要区域因素。

（2）地理位置。有些工业生产要求一些其他的地理位置，例如：造纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道且应避免污染对下游造成重大影响；化工企业则不应设在山沟里；水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输距离；等等。若相应的工业房地产的地理位置符合生产的要求，则十分有助于提高这一工业厂房地产的价值。

六、园区工业地产基投债券的财务表现

从近年债券市场表现来看，园区基投主体级别更为下沉，高等级园区基投加权平均发行利差高于基投整体情况；园区基投进入偿付高峰期，2023~2025年仍将是到期（含回售）高峰期。财务表现方面，2021年以来，园区基投盈利能力及经营获现能力均有所改善，但货币资金对短期债务的覆盖能力弱于基投整体水平，短期流动性压力相对较高。

2022年末园区基投在全部存续基投中数量占比小幅提升，AA级园区基投数量占比最高，园区基投主体级别较全部存续基投主体资质更为下沉。截至2022年末，有存续债券且符合《中诚信国际债券市场行业分类标准》（2022版）的基础设施投融资企业共计2,050家，其中园区基投共计647家、占比31.56%，占比较2021年末小幅上升，具体包括国家级园区工业地产开发运营企业167家、国家级高新区开发运营企业102家、国家级新区开发运营企业38家、国家级保税区开发运营企业7家、省级及以下园区（含省级园区工业地产、省级高新区等）164家及片区开发运营企业169家。

截至2022年末，园区基投的区域分布格局较上年无明显变化，园区基投仍集中在江浙、川渝、山东及部分中西部省份，其中江苏省以178家的园区基投数量独占鳌头，其后的浙江、湖南、重庆、山东、四川分别为77家、56家、45家、39家、36家，其余省（市、自治区）存续园区基投数量在30家以下。

主体信用资质方面，截至2022年末，存续基投中AAA、AA⁺、AA、AA^-占比分别为10.24%、27.85%、54.15%和7.32%，其中AAA、AA⁺主体数量占比较2021年有所增加，AA主体数量占比有所下降。同期末，存续园区基投中AAA、AA⁺、AA、AA^-占比分别为7.57%、24.57%、64.76%和2.78%，其中AA主体数量占比最高，符合当前省级开发区及以下占比较高的特征。整体来看，园区基投主体资质较全部存续基投更为下沉。

2022年末存续园区基投债券规模占存续基投债券规模的比重与上年末基本持平，2021年及2022年园区基投债进入偿付高峰期，2023~2025年仍将是园区基投债到期（含回售）高峰期。截至2022年末，存续基投债券规模为12.18万亿元，其中园区基投债券余额3.45万亿元，存续基投债和存续园区基投债规模较上年末均有所上升，且存续园区基投债规模占存续基投债规模的比重与上年末基本持平。

到期压力方面，2021年以来，园区基投债券迎来偿债高峰期，2021年及2022年园区基投债券偿还量分别为0.85万亿元和1.10万亿元，占同期偿还基投债券的比重分别为27.83%和29.53%。2023~2025年仍将是园区基投债券到期（含回售）高峰期，其中2025年到期（含回售）园区基投债券规模占总规模的比重超过30%。

区域分布方面，江苏存续园区基投债规模远超其余省(市、自治州)，占全国存续园区基投债规模的比重达33.47%；其次是浙江、重庆、山东、湖南，存续园区基投债券规模在2,000亿元到4,000亿元之间，存续园区基投债规模前五大省市较2021年末无变化，但合计比例有所下降；四川、湖北、河南、上海、陕西、天津等6省（市）存续园区基投债券规模在1,000亿元到2,000亿元之间，广东、安徽等10省（市、自治州）存续园区基投债券规模在100亿元到1,000亿元之间，其余省（市、自治区）存续基投债券规模较少。

从2022年情况看，园区基投债券发行规模及净融资额占基投整体的比重均有所提升；高等级的园区基投加权平均发行利差高于基投整体。2022年园区基投债券发行规模为1.36万亿元，占全部基投债券发行规模的比重较2021年提升1.92个百分点至30.50%。

从净融资方面来看，2022年园区基投债券净融资额为2,590.17亿元，占基投债券净融资额的比重较2021年提升4.79个百分点至35.43%，但园区基投债券净融资额较2021年下降53.53%。从区域分布来看，2022年江苏、浙江、河南园区基投债券净融资规模超过300亿元，三省合计占全国园区基投债券净融资额的比重达45.00%，集中度较高；吉林、贵州、辽宁等9个省2022年园区基投债表现为净偿还，区域内园区基投面临较大的借新还旧和偿债压力。

从发行利差方面来看，除上海、新疆外，其余各省（市、自治区）2022年园区基投发行利差总体高于基投整体发行利差；从等级分布来看，主体等级为AA⁺和AAA的发行主体中园区基投发行利差总体高于基投整体发行利差，但主体等级为AA的发行主体基投整体发行利差相对较高。

2021年以来，园区基投盈利能力及经营获现能力均有所改善；资产规模和资产负债率持续扩张，短期债务占比略有波动；货币资金对短期债务的覆盖能力弱于基投整体水平，短期流动性压力相对较高。

区域分布方面，2022年园区基投债券发行规模最大的省为江苏，发行规模为4,699.12亿元，占同期江苏全部基投债券发行规模的42.57%；浙江、上海、山东、重庆、天津、河南、湖南等7个省（市）2022年前园区基投债券发行规模均超过500亿元，其中上海和重庆的园区基投债券发行规模占全部基投债券发行规模的比重较高，分别为70.22%和44.20%，其余5个省（市）的园区基投债券发行规模占比在25%~40%之间；四川、湖北、广东等10个省（自治区）的园区基投债券发行规模在100~500亿元之间；其余省（市、自治区）2022年园区基投债券发行规模相对较小。整体来看，园区基投债券发行仍主要集中在发债活跃的江浙、川渝、天津、山东以及湖南、河南、湖北等区域。

在盈利能力方面，2019~2021年园区基投营收中位数持续上移，营收能力持续改善，但同期略低于基投整体营收中位数；获现能力方面，2021年园区基投收现比中位数较2020年进一步上升，主营业务回款情况有所改善。

债务方面，2021年以来基投和园区基投总债务均继续呈扩张趋势，园区基投总债务中位数略低于基投整体；债务结构方面，近年来园区基投短期债务占比中位数始终高于基投整体，2022年9月末，园区基投短期债务占比中位数较2021年末有所下降。

在资本结构方面，近年来基投和园区基投总资产规模均持续扩张，园区基投总资产规模中位数低于基投整体，但资产负债率中位数略高于基投整体，债务负担相对较重。

在偿债能力方面看，2021年基投和园区基投筹资能力均有所减弱，筹资活动净现金流大幅减少，并且近年来园区基投的筹资活动净现金流始终小于基投整体筹资活动净现金流；2021年基投和园区基投货币资金和短债之比进一步减小，短期偿债压力加大。

七、园区工业厂房的估值与价格

园区工业用地作为园区开发运营的主要生产要素，土地价格最终来源于土地产出品价格，其价格水平由土地利用方式及其收益能力决定。即使是作为投资品的土地，由于最终将用于生产领域创造价值，如果其价格预期远远超出其作为生产要素所能创造的产出品价格，则必然不可持续，乃至形成泡沫。土地价格来源于土地产出品价格也得到经济学的收益分配理论证实，根据要素分配理论，无论在什么社会，任何生产过程的产品价格都分解为地租、工资和利润这三个部分或其中之一，产品价格中的地租额就是土地要素获得的分配，即产品价格所能支付的地租额决定土地价格水平。认识并遵循这一规律，对解释现实现象和解决现实问题是非常重要的。

由于土地价格来源于其产出品价格，决定了土地价格变化将直接影响生产者剩余，如果高于一定比例，就会导致生产者亏损而无法维持继续生产。市场可以决定合理价格水平的形成，但是土地的自然属性又决定了规划管制及税收再分配机制的重要性，需要在市场与政府之间寻找平衡点。

从我国目前来看，在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势，使我国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。伴随着工业的成长，我国的工业厂房工程也将高速成长。目前我国部分行业面临转型升级的战略机遇，国家也出台了相关政策促进产业结构调整和完善，工业厂房迎来全新发展窗口期。

一般来说，工业地产的盈利模式有以下三种：

一是以土地溢价增值而获取利润为基础的盈利模式。

投资园区工业厂房开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中的土地、厂房及仓储等设施转让，通过转让获利。

二是进行项目开发，长期持有经营收益或出售产品项目给投资园区工业厂房开发商，独立或联合进行项目开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目收益。

如中国星月集团开发上海松江的“大业领地”，在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。星月集团只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是园区工业厂房开发商而非物流商。

三是通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式。

工业地产园区工业厂房开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的工业企业强强联合，按工业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益，其典型的联合方式就是园区工业厂房开发商以类似入股的方式与企业实行利润分成，共担风险。

根据《房地产估价规范》及相关法律法规的有关规定，对于工业房地产可以用市场比较法、成本法、收益法及假设开发法进行评估。

1、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。对于数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的类似用房，周边区域市场近期类似物业交易较多，可选用市场比较法估价。

2、收益法：预测估价对象未来各期的正常净收益，选择适当的资本化率（折现率）将其折现到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。对于自身或类似房地产有收益，属收益性或潜在收益性房地产，可选用收益法估价。

3、成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。开发完成的房地产，可采用成本法进行估价，成本法本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产价值。

4、假设开发法：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法通常用作可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房等类型房地产的估价方法，估价对象为开发完成的房地产，一般已建成房地产项目不采用次方法。

八、园区工业厂房开发中的成本与价格

现代成本管理时空的拓展，表现在以传统的生产过程中成本控制为中心，向前后两端延伸，以产品控制为核心建立新的成本管理体系，强调进步是成本不断降低的源泉，开展事前、事中、事后的成本控制。扩大成本核算的内涵和外延，应着眼于全部的生产、经营过程，从产品的选项、市场调研、产品的设计、论证、开发建设及售后服务，把技术进步成本控制和经济效益有机的结合起来，实行全方位、全过程的成本管理。

1、投资决策的成本管理观念

开发区在1997年以前作为招商引资载体的工业用厂房，只有单一的框架结构的多层厂房，它设计陈旧、功能性差、建设成本偏高，而在开发区投资的外资企业大多来自世界先进国家，对这类厂房不认可，致使厂房闲置，出租率低，企业经济效益很差。

企业要生存和就要寻求产品有竞争力、技术有开发力、资产有增值力、市场有应变力的高新技术产品，达到人无我有获是特殊溢价报酬。

通过对总承包朗讯光缆有限公司轻钢结构厂房项目及对华铭不锈钢有限公司轻钢厂房、摩托罗拉天津厂轻钢厂房的考查，对美国公司设计加工生产的轻钢结构厂房进行周密而有远见的调查及技术论证，认为美国公司设计生产的轻钢厂房不仅在结构性能上体现出其优越性，在综合经济效益上也很有竞争力，而且钢结构工程的材料可以回收利用保护环境，符合可持续发展的要求，并具有商品化程度高、市场需求量大、成本低、施工快（一万平米四个月完成），从时间价值和市场价值测算，具有综合效益高的特点，因此得出预见21世纪钢结构仍将成为我国建设工程中的主要结构之一。

2、产品设计的新观念

由于轻钢结构的自身优势，在发达国家普遍被采用，在我国上海、天津均已引进，但在北京尚属首例。

作为工业用厂房成为现代化工业厂房形象的标志进入开发区，产品需求的个性化和多样化要求企业在产品设计上要体现创新观念和效益观念。

第一，产品设计的创新观念。

根据招商引资的反馈信息，市场经济要求新工业厂房要具有极大限度的满足客户的需求，并具有现代管理水平，因此规划设计条件选定：

1.建立厂区环形通道，满足客户的货流要求使货车开到工厂内。

2.能源供应只选择水、电、暖，其它能源用量因不定因素太多尽量不做，减少重复投资，降低建设开发成本，但考虑增建的可能性。

3.对生产用水注意环保检测，降低环境成本。

4.各单元的最大供电容量之和大于厂区总供电能力，降低建设成本及电费价格。

5.厂房设计为大开间、大跨度、大空间、开放式，企业对厂房改造的空间越大越好，减少厂房的二次改造成本，最大限度的满足不同行业的要求。

6.生产与办公一体，办公区对观察车间的情况很直接。

在满足生产工艺的要求下，工业园区建筑设计理念要坚持以人为本，充分考虑开发区的现有环境和人文环境作为开发区景观的一个部分来考虑，做到即满足工业厂房的各种功能，又不失建筑体型和环境的人性化，环境衬托着建筑，人和环境得到充分的和谐。

第二，产品设计的效益观念。

已建的工业厂房由于规模小、开发类型简单，不能适应市场和企业的需要，新厂房设计要求具有超前意识的现代化生产的氛围，规模开发可以满足这一要求，并且还可降低开发成本。

1.便于集约化建设，降低设计、监理、建安等开发成本。

2.能源配套设施、服务配套设施道路、绿化可优化设计实现资源共享，节约资源，同时减少其占地，提高容积率、绿化率，降低开发成本。

3.便于物业管理，降低企业的服务成本。

4，规模开发的现代工业园，配套设施齐全、功能完善、环境优美、具有很强的市场占有率，一旦投入使用即进入回收期，因此可以做到回收期短、风险小、回报率高，具有很好的经济效益。

第三、成本领先观念

日本经济的成功，在很大程度上得益于目标成本管理的公司，其核心思想是源流管理思想，即在产品开发设计阶段就引入目标成本，因为产品成本在设计阶段就几乎被确定。

企业降低成本首先从产品的设计成本开始，在产品设计时，如果没有充分考虑价值工程，就会使设计成本过高，这是生产过程中怎么努力也降不下来的。因此轻钢厂房设计阶段坚持市场竞争意识和成本领先观念。在市场经济条件下，商品的价格是在市场竞争中形成的，商品价格是先由市场制定出来的，成本的高低、决定利润的多少，成本领先观念是掌握成本控制的关键点。

工程成本对产品成本的是比较复杂的，它们本身作为一种成本需要得到控制，因为它们在企业的经营中，要以折旧分摊的形式影响企业的经营成本，而这些成本载体的效率质量水准、使用成本的高低，对企业的经营成本发生持久而巨大的影响。围绕取得竞争优势的中心目标，使成本领先不仅代表一种控制思想，而且更多地作为企业的一种竞争策略。厂房租售价格低可使厂房经营在市场竞争中具有价格优势，可增大用户的需求扩大市场份围，而过低的价格必须有低成本作保证，为保证企业的目标利润的实现，在设计中实行了成本领先的原则。

1.利用财务管理信息的全面性、权威性及招商引资反馈信息，客观公正的实行市场估价，对厂房的市场租金价格进行预测估算，确定目标价格。

2.确定厂房投资目标收益率及投资回收期。

3.以厂房的预测目标价格减去目标利润及相关费用等于建安投资成本。

4.以出厂房建安投资成本作为设计的控制成本。

成本领先原则的实施改变了过去成本管理与市场的脱节，实现了成本与市场的接轨，从而把市场的压力传感给企业内部，这就意味着企业全方位的走向市场。

第四、技术进步和创新是降低成本的必要条件

企业之间的竞争表面上是产品价格、质量、服务等的竞争，其背后则是装备水平、技术水平和管理水平的综合竞争，企业要想在现代国际市场上竞争，确保其长期竞争优势，必须依靠科技进步。在知识经济，产品价值更多地取决于产品所包含的信息，知识和创新产品科技含量的日益提高。轻钢结构厂房的开发之所以立于不败之地，主要是在结构体系的型上不断利用高科技含量的先进结构体系。1997年建成投入使用的美国USA轻钢结构厂房，以一流的设计、一流的施工、独特的风格进入首都市场，创造了良好的经济效益和社会效益。

在市场供不应求的形势下，决定开发新的项目，通过对轻钢结构厂房建安成本的，看到了轻钢在市场上的优势或劣势，新型的轻钢厂房有较好的市场，但进口轻钢成本过高，外商投资企业大多采用租赁的方式，投资回收期长、资金成本过高，而改变劣势为优势的根本是靠科技手段降低建安成本。

1999年我国制定出了关于《门式钢架轻型房屋钢结构技术规格》，标志着我国可以自行设计制作安装这种轻钢结构房屋，因此决定第二个轻钢结构项目采用国内设计、制作的金属复合压型板，辅助用房、两层夹层楼板尝试性的选用了钢-混凝土组合楼盖结构，实践证明项目完全成功，验收达到优质工程标准，建安成本大幅度降低，两个项目结构造价比较如下：

建安成本大幅度降低，两个项目结构造价比较如下：

结构造价分析采用国产轻钢结构体系上的成功，降低了结构成本1.2倍，标志着我公司把这种跨度大、层高高、布局灵活、造价低、施工速度快的轻钢厂房先进技术及成果于工程开发中的发展战略，由于施工速度快（当年投资、当年竣工并投入使用），从货币时间价值观计算带来很好的经济效益。

为在市场经济的竞争中独占鳌头，第三个轻钢结构厂房引进了澳大利亚ILB轻钢结构体系。该结构体系，构件腹板采用了波形薄壁板，大大提高了构件的抗剪性能，用钢量大大减少，据初步测算可节省钢材30％左右，澳大利亚ILB轻钢结构体系与国产轻钢体系平米用钢量比较分析：ILB结构体系（主钢架）比常用工字型截专门式钢架（主钢架）用钢量每平米节约10.06千克／平方米，如该技术能引进并国产化后，将会使建安成本大幅度降低。

轻钢结构的结构体系在选型上的技术开发，几年来由美国USA—国产轻钢—澳大利亚ILB，不断引进采用高新技术，为轻钢结构降低成本打下了坚实的物质基础。

技术进步还需要强化项目管理，降低工程成本，采用国际行之有效的项目业主负责制和监理制，切实控制投资费用，缩短施工周期，保证施工质量，加强竣工验收工作，严格按照国家质量验收规范执行，从而为降低生产成本提供可靠的物质技术保障。

第五、实施企业与顾客之间的战略成本管理，降低企业的服务成本

相对住宅地产，产业园区的成本敏感性更强。因为售价低，功能多样，客户理性，使得产业园区的成本控制成为市场竞争的核心能力。但却是经常被忽略的核心能力。因为长久以来，产业园区的开发都是由政府或平台公司负责，成本敏感性不强，也没有市场盈利需求，所以听之任之。

产业园区成本控制主要在开发，其次在运营。开发是重资产，投资大，所以需要强控制。一般分为目标管理、战略采购、招标管理、过程管理。从项目选址立项开始到项目竣工交付，有利于保证项目成本一致性。这和传统地产差不多。但是产业园区既然要在微薄利润中挤出盈利，就必须有些独门绝技。

首先，产业园区是以生产为主要功能，不需要什么豪华配置和功能噱头，而且生产的需求是多变的，多余的设置反而会影响使用效率。所以产业园区的配置够用就好，摒弃一切华而不实的功能。

其次，产品要标准化和模块化，这样既可以提高开发效率，更可以减少设计变更，同时标准化可以提高材料使用效率，从而降低采购成本。这就要求产业园区必须专业化，围绕单一产业和产品的园区更容易实现低成本。

最后，控制管理和营销费用。众所周知，地产的管理费用和营销费用是非常高的。地产行业的高薪也是出了名的，花钱大手大脚也是司空见惯，但是产业园区得过紧日子，减少一切不必要的开支。由于产业园区的客户是相对固定，广告和营销效果有限，广告投入的产出比非常低，能省则省。

从战略的观战点来看，传统成本管理有两大缺点：

一是管理的时间太晚（没有考虑与供应商的关系）；

二是结束的时间太早（没有考虑与顾客的关系）。

实施企业与顾客之间的战略成本管理，能够弥补传统成本管理的第二个缺点，拓展成本管理的时间和空间范围，降低企业的顾客服务成本，创造企业的竞争优势。

实施企业与顾客之间的战略成本管理，把销售及管理费用视为服务成本，掌握和了解顾客盈利能力信息选择客户。

随着开发区招商引资的，特别是施耐德中低压电器有限公司、ABB、诺基亚等世界前500强企业的进驻，采取不同的营销战略，使大批有吸引力的企业落户开发区。竞争的加剧使最大限度满足客户需求的管理观念得以确立，而降低顾客的使用成本是满足顾客需要的一个重要方面。

为了取得竞争优势，增加企业自身的价值，必须考虑买方的使用成本，物业管理直接参与厂房设计，不断提高厂房使用效果，是降低使用成本的有效措施，对产品寿命周期成本中，买方使用成本的控制，如果以生产过程为时间中轴，虽主要取决于事前的成本设计与事中的质量控制，但其显现的效果是在事后，那么，为买方提供维护技术支持等费用显然就属于事后成本控制的，预示着成本控制指导思想发生了根本变化。

物业管理进入市场，提高售后服务的质量，即要降低成本又要增加顾客的满意程度，两者看似矛盾，其实可以两全其美，物业管理正面临着新的挑战，租售率和效益的逐年提高正是两全其美的具体体现。

九、园区工业地产的盈利假象与成本误区

工业地产是一场真正的商业战争，需要投资者稳定的专业度和有经验的生意头脑，虽然目前并不是工业地产的黄金期，但却是工业地产布局的关键期，一场好的布局能让企业少走弯路。在前瞻性上，工业地产有以下投资优势，只有把握住了可行性信息，才能对症下药。

相对于全国的其它地区来说，浙江的民营实体企业的盈利能力一向不错。10年到15年期间的去杠杆，主要原因是债务规模太大，大量资金投入了投机或者资产炒作领域（具体请参考大时代系列一的分析），进而反过来影响了实体企业的资金流和正常经营。而随着去杠杆的过程，债务规模消减，有盈利逻辑的实体企业重新开始开工生产，他们对工业地产有实际使用需求。

因此，通过浙江不良资产“天时”、“地利”对应的“时”、“点”等诸多因素，在布局未来全国的不良资产投资中，特别是工业地产的投资，“点”和“时”两个因素必须重点加以考虑。所谓“点”是指就全国来说，工业用地供需关系不会都像浙江这样紧张，部分地区供应过量导致存量巨大，价格很难有一个较好的上涨预期。这就有一个选择好具体地点的问题，一般来说，在强省会城市周边，道路交通条件和配套良好，规划成片的开发区工业地产相对来说更有潜力（当然，城市中心区内或者“退二进三”预期的工业地产更不用说）。

所谓“时”是指时机，工业地产作为生产要素，与实体经济景气预期的关系明显，人为炒作的投资属性相对较少。而影响实体经济复苏的因素很多，有外部环境（汇率、贸易战），也有内部因素（技术提升、成本变动）。历年上市工业地产企业披露年报数据表明，近两年其综合毛利率在40%-60%之间，有些甚至可达60%以上。相对于市场上的毛利率，这个数字是占有心理优势的，在嗅觉灵敏的商业时代，这必然是一个新的商机。

从北京的中关村、上海的张江到武汉的东湖，这些园区所处区域当年在所在城市并非核心区域，但经过多年先导性开发和深度耕耘，这些园区已经成为所在城市的中心，外加城市科技含量水平的一张名片，并且给外界的普遍印象是这些区域的开发获得了巨大的商业成功——张江高科、东湖高新早已是上市公司。

但究其本质而言，这些园区开发成功的最本质因素是当地城市化的一个演化结果，进一步来说这是商业地产在中国2009年前后发力成为“显学”的一个结果——不信我们可以看看这些园区写字楼价值飙升的时间节点。就北京写字楼市场的实际情形而言，2009年前，北京市写字楼市场一片哀横遍野，中心城区二环部分高档写字楼市价仅仅1万元左右（周边的住宅价格已经达到2.5万元左右），中关村SOHO当年转手之前还是一个烂尾楼状态；2009年下半年开始，北京市场的写字楼开始被投资者大批量买入，甚至可以说是一扫而空。

必须要说明的是：第一，2009年各地商业地产火爆与前期的园区开发运营商收益似乎无关，因为当时这些写字楼早已基本开发完毕，写字楼转手价格并不是很高，即使盈利也是微利；第二，2009年商业地产的火爆仅仅是一个投资概念，这些商业写字楼实现销售后，到大部分实现商户火爆入驻要延迟至2012年甚至2013年。这么长的培育周期还是一线城市园区开发运营商的一个写照，二三线城市的园区开发运营商坚持开发高档园区并能够实现成功运作的案例目前还没有发现。

这当然不包括一些工业地产、物流仓储基地的园区开发运营，这类园区模式相对简单，盈利模式非常清晰——因为在土地成本低价锁定、厂房建设低价锁定的状态下，盈利模式说白了其实就是卖地赚钱而已。从过去各成功园区开发商的实际盈利模式分析，大部分园区开发商主要的盈利来源于配套住宅的开发。即使园区开发最具国际范儿的苏州工业园也是如此，当时在园区开发过程中，中方和新方产生分歧的重要焦点之一就是是否进行住宅房地产开发，最后中方胜出，结果是住宅房地产开发给苏州工业园带来了丰厚回报。

园区开发运营商要敢于承认园区开发运营真的不盈利或者低盈利，因为从投资回收期（一般设定为5-8年左右）的约束性时间节点分析，园区货值价值的提升往往是在园区开发运营商转手之后，因此完全是后续投资者获利。全国少数成功开发运营的园区从经济效益分析，外部性收益远大于内部性收益，也就是说，园区成功的结果呈现为主要促进了当地产业的发展，从这一角度分析，当地政府有责任有义务为真正投资园区并且成功实现园区开发运营的开发商给予大力扶持。

当然，政府扶持的方式不应仅仅局限于提供住宅开发用地进行补偿——在住宅市场不景气的今天，这一补偿方式是否有效已经值得商榷，而应在政企合力推动区域产业发展方面做出捆绑式共同努力，这正是当前流行的所谓PPP合作模式的基点所在。

园区的销售模式存在几个误区：

一、是认为园区销售的理想模式是像万达一样，捆绑沃尔玛等主力店实现抱团发展。

这其实是混淆了“品牌扩张”和“企业设立分支机构”的概念。沃尔玛等商超每年年初都会制定铺店计划，基于对万达的长期合作信任，沃尔玛会将铺店扩张计划中的大部分放在万达广场。而园区企业入驻实际上是单次偶然行为，我们不能认为百度在中关村设立了总部，就想当然认为百度会在各地设立分支机构——企业设立分支机构要完全基于自身行业特点和当地业务需求而定，绝没有统一选址标准。也正是如此，除了低价的工业厂房园区外，无论是作为行业标杆的苏州工业园，还是北上广的各成功园区，都没有在外地体现出完全可以类似万达一样的复制模式。

二、是认为园区的销售成本应该参照住宅销售费用占比3%的标准执行。

这里的认识偏差在于。住宅本身都是快销模式，住宅销售基本都是当年开盘、当年完成销售，尾盘甩出至二手机构或内部处理，所以3%的费用占比完全可以满足销售成本的预算要求。特别需要提示说明的是，在住宅销售困难的2014年，由于大部分住宅无法在当年实现快速销售（特别是三线城市开发商），除少部分卓越开发商外，估计大部分开发商已经无法实现销售费用成本占比总体控制在3%以下。

第二，即使在住宅销售火爆的年份，园区载体的销售依然是一个漫长过程，导致总体销售费用必然数量客观。前几年的公开数据显示，万科、金地等纯住宅类开发商可以将销售费用占比控制在3%左右，但像张江高科、华夏幸福等包含园区和住宅的混合型开发商，销售费用占比普遍在5%-7%之间。需要进一步说明的是，包含园区产品的开发商在园区和住宅产品的比例中，由于住宅产品销售额占绝对优势，因此，我们可以很肯定的得出必然结论，园区产品自身的销售费用占比远超7%，至少在10%以上。

十、产业园区成本控制的三大方向

交换的对价（地价或地租）取决于土地利用能力所决定的产出水平，即土地为使用者所能带来收益的高低决定使用者愿意为其付出代价的高低，正如杜阁所说“土地的价值是按照收入对其所交换的可动的财富的数量或价值的比例来评定的”。反过来，土地价格高低也就反映土地利用能力的高低，土地价格是以货币形式体现土地利用能力的标尺。既然交换需要付出代价，那么持有就会表现为财产，交换所要付出的代价的高低也就表现为持有期间的财产价值量的大小。

（一）园区产品设计建造层面的成本控制

产业园区最直接的形式是硬件空间载体。在产品规划和建设层面上，园区实际上面临着一场极为令人担忧的三方博弈：

园区所在地的政府对园区产品寄予厚望。园区将为区域主导产业建设提供支撑，为产业公共服务提供空间保障，是展示地方产业高度的优秀支撑窗口和外部窗口。

虽然产业集聚需要一个过程，但在产品外立面搞干挂石材和玻璃幕墙在短时间内看到东西。此外，还会把容积率做足，打造个总部经济和地标，以展示综合经济实力和区域形象，这将对园区的成本控制提出了重大挑战。

另外，拟入驻园区的企业是极务实的，极其注重实用性。目前，中国的经济形势不容乐观，实体公司正挣扎着生存，在功能自由的基础上，价格和租金越低越好。须知，很多来园区的中小型企业过去都在老城区或城中村生产和工作，但这些地方被拆除后，他们不得不进入园区。可以想象，这些“家庭作坊模式”能够承担的成本。企业客户和私人客户之间最大的区别在于，他们绝对务实，不再在所谓的包装和感觉上花一分钱，但他们对产品的使用价值和成本效率有明确的要求，这也决定园区价格具有很强的上限效应。

作为产业园区开发运营商，不仅应考虑政府对产业园形象的需求，还应满足进入园区使用产品的公司的要求，同时要保证一定的利润率，哪方都不能怠慢。只有努力做好企业之间的沟通、产品设计和成本控制，这是开发运营企业核心竞争力。

园区产品层面的成本控制并非使用最便宜的材料和最低报价的工程团队那么容易。如果一些产品施工粗制滥造，其后果是牺牲建筑的质量，政府不满意，客户有隐患，公司丢了品牌。园区成本控制是一项系统工程，旨在平衡三方的需求并找到最优解决方案。

例如，钢构厂房的成本一般为600-820元/平方米，常规生产和研发载体的成本一般为1500-2000元/平方米，地下室民防成本高达3000元/平方米。从入园公司和开发商的角度来看，他们自然不愿意修建地下室和停车场，但国家规划往往在这方面提出要求。此外，土地条件越好要求就会越多，这是无法避免的。

此时，它就体现出园区内企业的沟通能力。一方面，可以向政府清楚表明，在短时间内，这一地区对停车的需求不会太大，这可能导致不必要的浪费。此外，地下车库的成本过高，增加的成本最终会转嫁到园区内的公司，不利于产业的引进和培育。因此，我们少建造或减少地下室楼层的比例，同时我们可以为我们找到一些实际和客观的原因，例如由于构造而容易引发的特殊地质条件，地下室施工后一层使用能力不足，不能满足生产需要等。

另一方面，从技术和产品创新的角度来看，我们应该寻求突破，例如立体停车场、单层地下车库和根据地形做调整，以节省一些基础成本。可积极与政府和设计院沟通测试，或者是否能够在符合规则内，管理地下停车场的所有权，并通过出售停车位的收入抵消地下停车场的成本。

除地下车库外，当地政府的主要要求是立面和容积率。这主要是因为地方领导人喜欢向一线城市看齐，深圳和上海的建筑直冲云霄，给前来考察的当地领导人留下深刻印象。当他们回去的时候，他们自然希望学习一线的模式，并要求当地的园区建成高端的地标化的产业综合体。

所有这些都将导致项目成本的直接增加，并将挤压产业园已经很小的利润空间。为此，企业也可以有两种应对措施：

A、积极与政府沟通。

通过详细的专业论证，如当地产业发展的客观规律、入园公司的访谈数据、国内专业园区运营商的研究案例等，我们试图说服政府打造合理的配置，与本地资源相匹配。

B、在技术层面，寻求一些灵活的方法，例如根据政府的统一要求进行建造，以及根据务实和高盈利原则。

例如，借助一些新的施工工艺，载体的外立面从远处看具有瓷砖或石头的效果，成本较低，档次较高，这在实践中很普遍。

值得注意的是，外立面和地下车库只是产品层面成本控制的一部分。与住宅产品的高度标准化不同，产业园面向的是企业客户。不同行业和企业对载体表面的要求差异很大，每个城市的产业结构和房地产租售习惯也不同，导致面积、楼层高度不同。负荷、房屋类型、层数、道路、供电、消防等要求不同。

因此，产业园产品层面的成本控制是一项系统工程，需要对具体问题进行具体分析，这要求产业开发在复杂的客户需求和成本调整之间找到利润优化的平衡点。对建筑规划设计团队、成本控制团队和施工团队提出了更高的要求，这需要大量的实践经验。

（二）园区财务层面的成本控制

与产品硬件层面的直观成本控制相比，财务层面的成本控制不容忽视。与商品房不同，产业园区的投资对象是“大客户”企业。招商和再投资的速度无法比肩住宅的高周转。

此外，在园区的成本结构中，低地价、高建筑成本的特点也使园区不怕地空着，就怕房空着。因此，从财务控制的角度来看，控制项目建设、开发和吸引投资的节奏非常重要。

园区的开发建设节奏可以遵循“分步建设、滚动开发、小步走、快步运营迭代”的原则。经过行业成熟的投资招商经验支持，区位较好的二级园区一年招商面积约5-8万平方米，园区各期建设开发面积控制在合理范围内。如果效果不好，每个阶段的建设周期可分为1.1阶段和1.2阶段。

这样还是有很多优点。首先，它可以减少建筑方面的资金积压。其次，招商后的投资回报可以及时投入到下一阶段的滚动开发投资中。第三，投资领域和空间使用始终处于动态平衡，不会出现供过于求的情况，这将影响财务成本和后续投资。

影响产业园资金成本的另一个重要因素是融资成本。产业园投资周期长，回收缓慢，利润率相对较低。传统的以“高杠杆效应+高周转率”为基础的房地产融资方式与产业园区的融资要求不相适应。该行业的禁忌是“短期贷款和长期投资”。必须有一整套长期且具有低成本效益的融资系统，以确保项目现金流和融资模式的可持续性。

中央政府目前强调，受疫情和总体政策大趋势的影响，正在执行“脱虚就实”，扶持产业实体”的政策，并要求金融部门加大对实体经济的金融支持。

作为中小制造企业最集中的载体空间提供商，园区在这一波政治红利中拥有大量的融资创新空间：创新外部融资，如双债、绿色债和园区特别债，成本都低至3个点，由政策支持和资本市场热捧；针对园区企业的园区贷、抵押贷、经营贷等，以及国家开发银行和农业发展银行等银行的各种定制产品支持的情况下，许多可以达到十年甚至二十年以上的信贷周期；此外，产业投资基金、公共房地产投资信托基金和各种资产证券化融资的创新方式也通过战略得到推广。这些融资创新措施可由园区发展财务和成本控制部门进行积极测试和联系。

此外，在项目开发和建设之前，财务部门应为项目融资模式提供税务规划思维。应事先准备好不同税费（包括财产税和所得税）对成本的影响，并进行彻底检查和计算。

（三）园区全生命周期的成本控制

产业园区成本控制贯穿于园区项目全生命周期的各个环节：前期产业定位、产品规划、投融资结构、中期发展、施工和管理控制以及随后的运营和退出与成本控制密切相关。只有在全生命周期成本控制理念的引领下，园区项目的竞争力才能不断增强，整个业务在商业模式层面形成闭环。

在产业规划和产品定位的早期阶段，首先要确定项目的主导产业定位，无论是电子信息、智能制造还是生物医药；然后确定产品类型和产品形式，以及项目是工厂、研发还是办公室；无论是钢结构建筑、多层研发还是整体架构，有必要确定该项目是空房还是精装修，是否有民用公众设施，以及必须根据行业类型修建哪些公共支持设施，如污水处理厂、双回路系统，恒温恒湿装置、公共管理平台等。最后，我们应该考虑产品要素，如表面积、承重、高度、半径、配比率等。

所有这一切都需要产品设计团队、产业研究团队和项目团队之间的密切合作，以便通过展示园区产品，对主导产业客户群的使用习惯和具体需求进行大量研究，尽可能准确地满足这些需求。

前期工作不扎实，客户不会买单，或不满足需求再次调整，这是很多不必要的费用。因此，经验丰富的运营商在早期阶段投入更多的资金以取得良好的进展，而避免在后期阶段投入更多的精力和成本。

项目和产品定位完成后，基于必要的详细勘察（不节省太多资金）和选择合适的设计院（不降低太多价格）的前提，在保证安全和使用功能的基础上，调动设计院设计积极性，尽可能优化方案设计，这是项目“事前控制”的一部分。

上述项目定位、规划和设计基本上决定了项目70%以上的成本范围。这一阶段的核心是“综合”，结合当地产业需求和目标行业的特点，充分考虑和平衡政府和园区企业的主要需求。

例如，南方受欢迎的工业上楼和产业楼宇在北方不太受欢迎。如果你想在北方以创新的方式引进此类产品，你需要进行充分的市场调查，并在其他层面对你自己产品的稀缺性进行全面分析。

一般来说，产业园的15-30%可以提供商业、公寓、超市、食堂等服务设施。根据园区的区位、交通条件、周边大面积的配套条件、企业的实际需求、配套成本及产量等因素综合测算，确定是否建设及所占份额。不允许做出盲目的决定。

从广义上讲，项目在融资成本、投融资节奏和税收筹划层面的成本控制也是“事前控制”的一部分。

项目的设计建设和管理控制是成本控制中“过程控制”阶段的一部分。该部分特别包括对材料采购、签证、管理费用、营销等费用的控制，以及对合同外工程量比例的严格控制，严格按照计划进行施工。项目各职能部门定期检查工作量，检查计划外工程量、合同外工程量、红线外临时工程量的比例，将最终工程费用与预算的差额保持在正常范围内。

审计决算和项目总结是“事后控制”的一部分。在这个阶段，成本构成已成为既成事实。该因素对项目的直接成本几乎没有影响，但它促进了后续类似项目的成本控制，收集了经验并培训了团队。

虽然园区的运营和退出是在项目完成后进行的，但从生命周期成本控制的角度来看，它们也会对最终项目成本产生影响。运营服务不仅是一项土地服务，还与早期工业规划、工业研究、工业支持和资源平台开发密切相关。如果针对产业载体的运营服务没有搭建或者配套体系错位，这不仅会影响项目的工业质量，而且会导致持续整改和资源浪费，从长远来看，利润不值损失。

退出，包括部分出售、持有租赁、全部出售或退出资产证券化；不同的退出路径将改变产业规划、产品设计、投融资渠道、产业投资和商业体系建设等环节的成本控制理念。当然，撤离路线也可以倒推之前环节在成本控制层面的操作思路。