学区大招后,江核业主身价该暴涨了多少?

2023-07-06

某学霸上岸笔记经验分享[火]

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最近，南京楼市最大的事是：江北学区落地，业主身价暴涨！

这次整体比较均衡，南外、南师肯定是最受欢迎的，但育英二外、芳草园、金陵、明道也不错，甚至还传出民专公的消息，大家普遍比较满意。

但针对挂牌后的房价，各个小区业主，包括外部的旁观者，对此评估差异巨大。

有人说：一套房涨百万，那个疯狂的江北新区，又回来了；

也有人说：吊用没有，桥北麒麟也都是名校遍地，但房价一样拉垮...

正好这几天有江北企业的朋友买房，拉着我一起看，一些楼盘的基本情况比较清楚，我们就谈谈这些著名学校，对于江核的房价到底有多大的刺激？

要说明一点，即便不出学区刺激，很多新房的优惠力度也在收回，行情也在恢复，学区利好，算是加了一把火。

先看江核的学区挂牌，有没有用？

有用。如果没用，大华锦绣和樾的业主，也不会着急争取育英小学的入学资格。既然有人争取，说明绝对有价值。

那为何麒麟镇、桥北、板桥的挂牌没用？江核就有用？抛开直属/挂牌的区别不谈，名校分校对于板块的加成作用，对不同的板块，不同的区域，效果不同。

对于无炒作利好的板块，名校挂个牌，作用不大，业主也不鸡血，爱谁谁，反正都是挂牌，换个名字而已，生源还是那些生源，老师还是那些老师，没有想象空间，大家也懒得想象。这种学区挂牌，对房价的拉动作用也就1%-3%，除非真考出成绩了。

对于炒作风气比较大的板块，名校挂个牌，作用不小。本来业主要降价抛售的，一看利好来了，会转为惜售，或者故意调高价格，市场上的低价盘快速出清，价格容易炒上去。所以对河西、江核一带的板块，名校挂牌对房价的拉动作用可以达到5%-10%。

这时候有人会说：为什么不是30%甚至50%？成交价直接涨1万-2万/平不香吗？不香。

二手房的价格，有两个对手：其他二手房，以及新房。

先看二手房：江核的小区，稀缺性不足。你不卖，其他小区卖。你卖5万，结果卖4万的跑了。内部对手太多了，全都是名校。不能说都是名校等于都不是名校，但对手盘实在太多，这会极大拖累二手房价的上涨。

再看新房：我们以南外学区的越江时代以及明道的中海、保利为例，学区公布的当天，卖的很火，折扣就有回收，但并没有全部回收，新房也很谨慎。你回收早了，客户就去其他家了，所以互相之间还在博弈，新房的内部竞争，并没有结束。二手房挂高了，相当于为新房去库存。目前新房即便收回折扣，也没有涨2000+，库存还在。

一句话：稀缺性不足以把房价拉升10%以上，但也可以了。

另外，现在谁不是名校？全南京都是名校。除了人居森林搞了一中，雨花核心区昨天爆出中华托管一部分学校外（业主不开心），全南京现在都是名校了。名校分校本身的拉动作用，渐露疲态。甚至，一中和中华等名校，已经失去了拉升作用，业主普遍不买账...

所以综合这些影响因素：江核的二手房价，春节前后已经到底，现在处于反弹的状态。其中季节性回暖支撑1000元左右，学区挂牌支撑2000来块钱，整体状态回暖了...但你说马上冲5万、6万，不可能。河西南星巴克都很难冲6万了...南京各种经济数据，已经不是头部房地产城市了，你想在南京炒房炒得风生水起，很难很难，去年人口增加6万多，上不了天，这是基本面。

当然，不排除江核二手房价还会继续反弹，但那就不是学区造成的影响了，那是南京整体市场反弹的大潮造成的，要做好区分。

这一波学区挂牌，业主是次要利好人，主要利好还是ZF，即土拍的操盘手。先放一波利好，随即进行土地出让，开发商一看有利可图，抓紧拿地，地也就卖出去了。

但江北新区现在也面临着两难选择：

缓慢推地：对房价反弹有好处，土地更有稀缺性，但量太小，没钱搞建设；

快速推地：短期可以拿到更多钱，但量大了，竞争激烈，消化不良；

在这个两难选择下，通过名校刺激一波，季节性回暖刺激一波，去年积压客户刺激一波，形成三股浪潮的合流，上半年的楼市行情就稳了。

其实，江北一直想把自己的房价突破4.5万/平，这样地价也更有保证。但我觉得业主挂5万、6万没啥问题，对市场没有伤害，但官方如果想抬高价格，大可不必。

人能做的事情很少，成功者无非是顺势而为。如果超出自己的能力，认为可以下大棋，我觉得在这个时代很难很难。国际局势波云诡谲，经济复苏谨慎前行，千万不要想下大棋，下半天发现自己是臭棋篓子，这就暴露了自己的实力。

那么这波利好之后，下一步怎么办？有人说，多招商，多引资，多导入人口，多培育产业...这些建议都很好，但都超出了实力允许的范围。

真能聚集一堆500强总部，还用学区挂牌来刺激？说起来容易，做起来很难。但江北，也包括南京大部分的板块，都要做一件事：

楼市行情起来-->土地出让金增长，这些资金，要好好地规划，该建的配套，抓紧建起来，承诺的事情，抓紧落地，脚踏实地把事情做好，如果有机会，也稍微多引入点产业。让别的城市偶尔也到咱们南京学习一下，而不是天天看人家商业互吹。

下次我们得让其他城市的官媒也惊呼：同为国家级新区，为什么南京的江北新区这么牛？这时候就成功了。

如果可以这样，那名校挂牌的初衷也就成功了。反之，名校挂牌后，江核的进展还不能提速，那最后这个操作将付诸东流，万不可大意。学区挂牌是成本最低的一种拉行情的行为，其他举措都需要花钱，而且花大钱。后面已经没有大招了，要好好珍惜。

回到江北名校，这次官方的微操，还是比较高明的：

第一，学校不同，话题很足。关于几个学校谁好谁差，能内斗一年；

第二，学区的划分范围待定，对于哪个小区到底能不能划入更好的学区，这事能写100篇文章论证；

这就保证了未来一年，江核关于学区的讨论不会停止，会继续带来流量。有舆论的流量，就会有成交的流量，微操水平值得肯定。

其实，谈的是江核，但本质还是南京。江北新区的状态，其实反向都能在南京这座城市找到影子。买房人真金白银砸进去，其实就是众筹资金给政府花，如果最后不产生任何效益，那就头也不回地走了。学区挂牌，是一次最后的机会。

对于这些学校的含金量，仁者见仁智者见智。比如明道学校，有销售明确表示是民专公，本部直接过来。但人家校长是怎么说的？“一体两翼”，这个一体，指的是现在正在运转的民办，就没搭民转公这茬...其他学校，也不用纠结是什么性质的学校，绝大部分师资，要区里统筹，绝大部分生源，都是业主自己家孩子。一切都要靠自己！

有人问，未来你看哪所学校的成绩高？这是算命。没有人知道谁的成绩好，谁的成绩差，不确定性太大，就靠一个牌子，你就能知道谁成绩好？刚出生的孩子，你能判断谁能上985,211？市妇幼出生的去985，省妇幼出生的当二本子？没有直接的关系。河西南外、河西南师，每届都有成绩，炸场了吗？还是98.5%的孩子上不了985。

上985的孩子，是绝对少数；

能考成学区房的头部学校，也是绝对少数，无论你挂什么牌子；

学区挂牌对于成绩唯一的影响是：周围业主觉得好像还行，愿意把孩子留在本地学区试一试。你挂晓庄，孩子都跑了，你挂南外，可能大部分业主还能留下。就这个区别！

很多人现在讨论未来谁成绩好谁成绩差的问题，意义不大，没有价值。

最后我们再谈谈南京的行情：

上半年的行情，肯定是反弹的，未来几个月不会差，这一点问题不大；

但对于这一轮反弹，空间尺度和时间维度，有争议：

空间尺度：河西、大校场、雨核、燕子矶、江核，这些超一线板块、新一线板块，确实反弹了，回温明显，但能不能扩散到四五线板块？比如板桥、青龙山、栖霞山这些三线板块，以及禄口、江宁滨江、桥林这样的四线板块？目前这些区域还比较着急。

时间维度：上半年感觉还行，下半年呢？会继续高歌猛进，还是等这波消化完又降温了？

这个问题，我将在本周六上午的一场线下讨论会来回答，地址在南部新城，名额有限。具体地点报名后告知。

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