拆违招工!中大商圈复苏,周边房价又“动”了
2023-07-03
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时下，各行各业复苏，中大商圈也在重创后，舔舐着伤口。就在昨日，康乐鹭江片区启动拆违大会，现场拆除7030平违建！随即，楼市君特意走访发现，这里恢复以往活力，连周边房价也出现新变化。
当下，中大布匹市场不仅面临旧改推进与违建之间的矛盾，也面临着产业升级与企业老板、工人的出走的矛盾。（点击回顾）自从去年12月底启动首批拆违，海珠区累计拆除违建13.38万平，其中康鹭片区拆除2.4万平、华洲街拆除3.3万平、南洲街拆除2.2万平。违建拆除、产业转移，这也让中大布匹市场流失了部分商户和客户。但楼市君实探后发现：对于一个扎根海珠几十年的专业市场来说，能够击败中大布匹市场的只有它本身。这种产业的韧性体现在：元宵过后，整个布匹市场已经是一片热火朝天的景象。楼市君来到康乐鹭江片区，粗略统计了一下，市场内95%以上的店面已经开门迎客。随之而来就是送货、卸货的小货车、电瓶车在路上疾驰，仿佛已经彻底摆脱去年底的阴霾。在市场内部一个普通的路口稍作停留，繁忙的车流几乎将楼市君吞没。
在康乐村内，自制的招工信息牌在街道两边一路排开，不少求职者与企业主正在讨价还价。
杂工7000元/月、专业熟手最高10000元/月起...
楼市君与一位招工的老板聊起现在的市场，他表示去年底的不可抗力对生意的冲击确实大，不少员工提前回老家了，而年后拿到了几个单子，这才重新招人。
“工资比去年开的还高一点，有单子就想多做点”，当问起为何不搬去清远，他也表示：“厂房、客户都在这边，关键是租约也没到期，搬迁的成本太大了。”但同时，楼市君也注意到，行业持续向好的大背景下，也有部分工厂、门店在寻求转让，特别是位置不好的店面，不少贴上了转让的标识。这些或是行业的正常更新交替，也可能是转型的阵痛期。对整个中大布匹市场而言，优胜劣汰、产业升级，都是未来的必经之路。
专业市场的整体恢复，对周边二手房市场也有实实在在的促进作用。楼市君翻开地图发现，康乐、鹭江片区二手房选择寥寥无几，周边二手小区主要集中于中大地铁站附近。以康乐、鹭江旁的大型二手小区逸景翠园为例，接近一半的业主就是中大布匹市场的从业者。小区楼下的中介告诉楼市君，开年后来看房的人数虽然仍不及去年高峰水平，但恢复十分明显。楼市君网上查了一下，逸景翠园近一周的房客比（新增客户/新增房源）高达122，大幅高于板块均值27.8。“这三年，陆陆续续有业主抛售，价格还是比较笋的，现在经济恢复，成交开始活跃起来，但是大涨基本不会出现，可能就慢慢涨。”中介告诉楼市君。中介也给楼市君推了一套逸景翠园的房源，105方的高层大三房，原挂牌价680万，直降125万，单价从6.5万/平降到了5.3万/平。谈及降价原因，中介也不完全了解，但不排除是因生意受影响，急需资金周转。中介表示，现在市场好转，二手房议价空间相比去年底也小了很多，除了急卖的业主，现在也出现部分业主考虑涨价。
这方面，从中大布匹市场所在的新港西、广州大道南板块的成交走势也能得到印证：1月份与去年10、11月份相比，成交价确实基本恢复到正常水平。今年初，新港西板块的成交均价甚至超过了挂牌均价，不排除部分高端改善客在出动。依托海珠区优势资源，中大布匹市场周边的二手小区外部条件基本都不差。
周边还有省一级的逸景第一小学、合生广场、万达广场等配套，生活基本无忧，这也是备受市场从业者的喜爱的原因。但周边二手房尽管配套齐全，却也存在楼龄高、车位不足、物业管理欠缺等问题。如楼龄方面，大部分二手小区基本都在20多年以上，最高的穗发花园楼龄甚至高达38年。
而挂牌价主要集中在4-6万/平之间，维护较好的江南新苑，挂牌价更是高达7.1万/平，赶超周边新房。楼龄高、价格不便宜，在次新房与一手价格相差不大的情况下，中大布匹市场老板有很大一部分选择了新房。楼市君了解到，海珠甚至荔湾的部分新房的主力客户，都是中大布匹市场的老板。如海珠区保利湖光悦色、中海观雲府以及荔湾的广州幸福湾，中大老板客户的比例基本都在30%以上，其中观雲府改善大户型客户中，中大老板的比例甚至超过50%。可以预见的是，随着专业市场的回暖，这部分新房的成交也将出现复苏。
对于海珠区而言，中大布匹市场是不得不啃下的一块“硬骨头”。
除了昨日在鹭江东约新街88号召开违法建设拆除现场大会，早在年初的高质量发展大会上，就提到要加快完善康鹭片策方案和更新单元规划方案。这些均对康鹭片区（凤和村）的旧改推进释放了积极信号。对于康鹭片区旧改合作企业，合生创展如何利用目前的政策趋势，加快推动旧改落地，就成重要的一个环节。
至于产业方面，按照计划，海珠区将全力推进“一轴一路”区域的更新改造，推进中大纺织商圈产业转型升级和梯度有序转移提升。目前，海珠区已经联系发动服装制造“小作坊式”企业7000余家、邀请超300家意向企业负责人到清远考察。商贸业态保留、加工制造和仓储转移，已经成为中大布匹市场的未来发展方向。
在中大布匹市场内，楼市君也见到产业的商贸新形态：中大门服装设计师品牌中心、广东省华艺美术馆...就如同希音可以从番禺的小作坊企业，成长为估值达4000亿元的独角兽，中大布匹市场也蕴藏着无限的可能。以旧改推动片区产业升级，带动周边的经济发展，怎么算，都是赚。
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