从七大关键点来看持有型商业街区的痛点及经营要点
2023-07-11
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来源：商业地产大讲堂
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过往的商业街区多以产权分散销售的方式进行去化，这样做的好处是可以快速收回投资，也不再需要持续性的营运投入。在房地产高速发展期，这是快速扩张和高周转导向下的适当举措。
但销售型街区的持续经营、品质保障、商户权益、消费体验等方面往往不尽如人意。在房地产/商业地产“白银时代”结束后，产权商铺的销售也变得困难重重，从而使以上的问题更加凸显。
所以有越来越多的开发商在尝试采用自持的方式对社区型商业街区进行整体运营。那么持有产权、统一运营的商业街区的痛点有哪些？又如何解题呢？
资产处置路径模糊
痛点及策划思路
对于多数开发商来说，即使选择自持模式也很难放弃未来会将商铺分割销售的念想。而一旦进入销售逻辑，马上就会要求通过控制商铺面积的方式来控制总价，从而有可能导致商业街区的铺位规划一刀切，不利于业态和品牌的组织。
所以在策划阶段就要放弃所有商铺都高单价销售（甚至要放弃全部商铺都要销售）的思路，要以经营的视角在持有或销售，先持有后销售的方式中找到平衡点。
3~5层的商铺(因消防等级对应的24m建筑高度规范要求，一般街区不会出现6层及以上）解题较复杂：
03
交通组织痛点及经营要点
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项目识别痛点及经营要点
社区型商业街区可以说是遍地开花，且绝大多数为了和住宅、公建协调，设计风格比较单一、保守，可以说毫无记忆点。
对于有一定规模的商业街，需要在立面，绿化，道路，小品等区域上做整体的设计优化，形成自己的特点与风格。当消费者做决策时潜意识里可做优先排序。比较突出的街区有苏州-淮海街、南京-喵喵街等。
◆ 首次租金定价肯定是要基于“市场参考法”
而不要用“成本法”、“预期租售比法”来给自己挖坑。不能正常招商落地，营运的商业街区是没有任何价值的；
需要建立一支服务型+管理型的营运团队来承接招商。做好规范店面设计，监督装修，帮助取得营业执照（并留档），追踪日常销售，收租收费，辅导经营，支持企划等一系列营运动作。可以说在招商和营运端与商户是一个共同成长的过程。
对于营运状况良好的街区，品牌调整上有几条重要建议：
对于社区型商业街区来说，持续经营的稳定性大于一味的高租金，但高换手率，有空窗期的收益。
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营运的痛点及经营要点
◆ 首先，商户经营状况较难以掌握。
大量的街铺经营者并不会按照合同约定的提前量告知管理团队其关店，撤铺的决定。所以管理团队要通过销售检查，店主沟通，店员走访等多种渠道及时了解店铺经营状况，不打无准备之仗。
◆ 其次，铺位承租权，经营权的私下转让要杜绝。
再次，营运三要素“人、货、场”在街区模式下比较容易出现的痛点如下：
1、每家商户的服务水准参差不齐，但消费者的投诉，反馈等无渠道。有一定体量的街区，建议设立对消费者服务的窗口或平台，直接触达消费者，掌握一手信息；
最后，企划推广工作也要有自己的特点：
3、可以针对不同时节的非消费类服务需求开展社区活动，增强消费者粘性。
社区型商业街的物业工作往往是由住宅、公建的大物业代管的。在专业性、重视度、服务度上都可能有问题，从而导致商户的矛盾激化，影响整个街区的良性营运。所以在街区体量足够或有停车场收入支撑的前提下，最好的方式是由商业管理团队代管商业街区的物业，收取商户的物业费，即小物业的概念。
随着消费行为的更迭，商业街区有一定的回暖迹象。但其营运管理始终是商业中比较棘手的话题。
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